Partiamo dalle basi: che cos’è un contratto?
L’ Art. 1321 c.c. definisce il contratto come “... l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”.
Differenza tra proposta e contratto preliminare
Dalla definizione di cui sopra si rileva che un contratto è, prima di tutto, un accordo tra le parti, il quale si perfeziona attraverso una proposta ed una conseguente accettazione della stessa.
Ne deriva quindi che la proposta, in quanto tale, costituisce solamente “mezzo contratto”, ovvero, rimanendo in ambito immobiliare, essa rappresenta l’espressione dell’interesse da parte di un soggetto di acquistare un determinato immobile per un certo prezzo.
Solamente se ad essa seguirà anche l’accettazione da parte del venditore, allora si perfezionerà l’accordo delle parti e, dunque, il contratto.
Differenza tra contratto preliminare e definitivo
Ma se abbiamo detto che il contratto è, di fatto, l’accordo delle parti e che questo si perfeziona con l’accettazione della proposta, allora perché parliamo di contratto preliminare e non già di contratto vero e proprio (definitivo).
Ebbene, ciò è dovuto al fatto che la Legge impone degli obblighi specifici per alcune tipologie di contratto, soprattutto quelle aventi ad oggetto il trasferimento di diritti su beni patrimoniali. Tali adempimenti sono disciplinati in parte dallo stesso Codice Civile ed in parte da leggi complementari che, come è noto, impongono ad esempio che un contratto di compravendita immobiliare sia necessariamente stipulato per iscritto ed in forma pubblica (al cospetto di un Notaio o di un Pubblico Ufficiale), oltre al fatto che contenga specifiche formule richiamanti la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dei beni alienati, il regime patrimoniale dei contraenti, elementi di natura fiscale e altro.
Pertanto, in taluni casi, è assai frequente che i soggetti contraenti, ancorché abbiano raggiunto un'elevata definizione dell’accordo, abbiano poi anche necessità di tempo per recuperare i documenti, rendersi disponibili delle somme di denaro necessarie ed effettuare le verifiche che occorrono loro per la stipula del contratto definitivo nel rispetto degli obblighi previsti a tal fine.
Tuttavia, data la rilevanza di quanto in gioco, è altrettanto comune che le parti contraenti, anziché rimandarsi alla stipula del definitivo sulla scorta di una mera intesa verbale e di una stretta di mano, addivengono a mettere per iscritto sin da subito gli elementi principali dell’accorto già concluso.
Differenza tra registrazione e trascrizione del contratto preliminare
Un altro importante tema da chiarire, che peraltro sovente genera confusione tra termini e concetti, è la differenza tra la registrazione e la trascrizione del contratto preliminare.
Con registrazione si intende il deposito del contratto presso i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate e tale adempimento obbligatorio attiene funzioni di natura unicamente fiscale. Con la registrazione, infatti, l’AdE viene a conoscenza della natura dell’accordo e della relativa volontà delle parti di procedere nel prossimo futuro con la stipula del contratto definitivo. La registrazione è onerosa e prevede il pagamento dell’Imposta di Registro, la quale, essendo prevista anche per la registrazione del contratto definitivo, in sede di stipula di quest'ultimo non verrà nuovamente versata dal contribuente, in quanto già assolta con la registrazione dell'afferente contratto preliminare. A tal fine, il contratto definitivo conterrà un richiamo al correlato preliminare e ai relativi estremi di registrazione dello stesso, esonerando l’interessato da un erroneo duplice pagamento.
La registrazione, tra l’altro, fornisce anche certezza sulla data di stipula del contratto, ovvero sul momento in cui si è definito l’accordo, ancorché preliminare, tra le parti.
Tutto ciò non ha invece nulla a che vedere con la trascrizione del contratto medesimo, intendendo con tale termine l’istituto giuridico disciplinato dall’Art. 2643 e seguenti c.c. che ha come ratio la necessità di rendere pubblici (e, dunque, opponibili a terzi) i contenuti del contratto trascritto. Con la trascrizione, l'atto viene depositato presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Ufficio Territorio dell'Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio - Catasto).
Perché trascrivere un contratto preliminare di compravendita
L’adempimento della trascrizione è obbligatorio ex lege per alcune tipologie di contratto (tra cui il contratto di compravendita immobiliare), ma non lo è per il reciproco contratto preliminare, la cui trascrizione resta comunque possibile su base facoltativa. Chiaramente, la pubblicità e l’opponibilità verso terzi fornita dalla trascrizione pongono una maggior tutela della parte più debole nella stipula del contratto preliminare di compravendita, ovvero la parte acquirente, la quale si preserva dal rischio che la controparte venga meno al proprio impegno promettendo in vendita o vendendo del tutto lo stesso bene ad un soggetto terzo.
Con un preliminare non trascritto, infatti, nell’eventualità di tale occorrenza il promissario acquirente potrebbe unicamente citare per danni il promittente venditore, pretendendo la restituzione della caparra già versata oltre ad un eventuale risarcimento. Nella medesima situazione ma con un preliminare trascritto, lo stesso promissario acquirente avrebbe invece sufficiente forza giuridica per pretendere comunque il perfezionamento del contratto e la conseguente consegna del bene, addirittura nel caso in cui lo stesso immobile sia stato frattanto definitivamente venduto a terzi.
Su tale argomento è doveroso concludere con un’ultima importante precisazione.
Se, da un lato, un contratto può essere registrato anche quando sottoscritto privatamente dalle sole parti interessate (è assai frequente addirittura l’elevazione della mera proposta, sempreché regolarmente accettata, alla natura di contratto preliminare e registrazione della stessa come tale), un contratto per poter essere trascritto deve venire necessariamente stipulato in forma di atto pubblico, ovvero alla presenza di un Notaio o di un Pubblico Ufficiale.
Tale indispensabile requisito è insito nella ratio stessa dell’istituto giuridico in argomento, in quanto, come abbiamo detto, essa nasce dall’occorrenza di rendere pubblici i contenuti del contratto. Al fine di tutelare detta pubblicità e, conseguentemente, la certezza dei contenuti diffusi, l’ordinamento giuridico prevedere il necessario coinvolgimento di tali figure investite di pubblici poteri, il cui compito diviene quello di garantire l’autenticità di quanto liberamente accordato dalle e tra le parti.